El suelo y la vivienda. Tertulia del Foro de Empresa con Félix de los Ríos en el Colegio Mayor MIraflores.

El suelo y la vivienda. Tertulia del Foro de Empresa con Félix de los Ríos en el Colegio Mayor MIraflores.

Don Félix de los Ríos, arquitecto, fue Director General de Ordenación del Territorio en el gobierno de Santiago Lanzuela. Y estuvo departiendo con los jóvenes empresarios del Foro sobre el tema preocupante de la repercusión del suelo en el precio de la vivienda.

Félix comenzó comentando que la construcción de viviendas en Zaragoza aumenta sólo un 5% anual en estos momentos, mientras que el precio de la vivienda sube con índices mucho mayores. Después nos hizo la pregunta de ¿cómo crece tanto el precio del suelo en Zaragoza habiendo tanto suelo disponible? Eso podría explicarse en algún  municipio de pequeña extensión, constreñido por ejemplo entre el mar y la montaña.

Antes, con los planes uurbanísticos de los años 80 podría decirse que la subida del precio del suelo era debida a su escasez. Pensando en eso el Gobierno de José María Aznar cambión la calificación del suelo. Se pasó de suelo urbano, urbanizable y rústico a suelo urbano, urbanizable y protegido. Lo rústico pasó a urbanizable si no tenía una figura correspondiente de protección.

Los Ayuntamientos reaccionaron ante esta iniciativa declarando prácticamente todo el suelo rústico como protegido. En Zaragoza "protegimos la estepa", pero lo hicieron ante el riesgo de un crecimiento desordenado de la trama urbana, además de por motivos políticos. Pero el hecho es que ni siquiera donde se aumentó considerablemente el suelo urbanizable el precio del suelo bajó. De hecho era un valor seguro y los propietarios no modificaron el precio a la baja.

Además con las hipotecas bajas la segunda y tercera vivienda era una inversión segura, más rentable que la bolsa. Se compraban también para la reventa.

Llevamos una época en la que la vivienda no ha perdido nunca valor, se habrá enfriado su crecimiento pero siempre a la alza.

Comenta Félix que los primeros pisos del ACTUR apenas se vendían en los años 80. Un tertuliano comentaba que la Caixa tenía dosieres de pisos que vendía con muchas facilidades, fruto de quiebras e hipotecas no pagadas. Pero llevamos una época en la que todo se vendía.

Bueno, ahora empieza a notarse el enfriamiento de la economía. Las hipotecas han pasado del 2 al 4%, duplicando su repercusión en sólo dos años. Hay señales de saturación y promociones que nacían vendidas ahora tienen vendido sólo el 10%. Y parece que eso sigue subiendo. Se estima también que el precio de la construcción con la nueva  ley de calidad repercutirá un 10% sobre los costes, lo que ha hecho que siga todavía la inercia constructiva. Los promotores lo tienen claro. Con los beneficios de una promoción de 100 viviendas ahora sólo llegan a poner en juego 80. Hay signos claros de enfriamiento de la economía.

Se habla también de la vivienda usada, única a la que puede acceder el inmigrante. De hecho tanto en Torrero, Delicias y Las Fuentes prácticamente las viviendas en venta se adquieren por inmigrantes fomentando así ghetos. Los antiguos propietarios se van a viviendas nuevas en una ciudad más dispersa y los centros de las ciudades se degradan.

De hecho los inmigrantes, que vienen de situaciones de miseria, unen esfuerzos y entre dos o tres familias acometen la compra de una vivienda. O bien la realquilan por habitaciones y con ese beneficio asumen la compra.

El freno del precio de la vivienda podría haber estado en las viviendas de protección oficial derivadas de los Convenios Urbanísticos y de las Promociones Urbanísticas. Ese suelo puesto a disposición de los Ayuntamientos ha dado en Zaragoza viviendas de VPO pero la mala gestión municipal tampoco ha saneado la economía.

Zaragoza es, sin embargo un ejemplo gracias a los Convenios de suelos públicos de Valdespartera y Parque Goya. Operaciones urbanística que se llevaron a cabo siendo alcalde José Atarés.

Hablando de la Milla Digital, los asistentes a la tertulia manifiestan que es magnífica pero muy cara en esta época de "frenada", además ofreciendo nuevas tecnologías que son un poco "el chocolate del loro", maravillosas pero con una inversión económica complementaria escasa. En ese sentido entiendo que Domingo Buesa proponga Zaragoza Digital. Un esfuerzo no sólo para "una milla" sino para toda la ciudad.

frid